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abr
06

Como estructurar un proyecto inmobiliario

Cómo estructurar un proyecto inmobiliario con aportes y ventas

Blog Inmobiliario Coltebienes

 

Cómo estructurar un proyecto inmobiliario con aportes y ventas

1.– Aporte de la tierra. El costo financiero del terreno es un elemento muy pesado para cualquier factibilidad de un proyecto, sobre todo con la poca visibilidad que tenemos de los tiempos de permisos y licencias. Cuando no salen los permisos en el tiempo especificado hay impactos significativos en los rendimientos. Si logramos que el propietario de la tierra nos aporte el terreno en las condiciones correctas, el costo financiero del tiempo de permisos y licencias debe ser cargadas al propietario del lote.

2.– Apalancamiento. No tener miedo al apalancamiento. Aunque parezca increíble, muchos estructuradores aún le tienen miedo al uso de crédito en el proyecto. Los desarrolladores más agresivos, buscan maximizar el apalancamiento posible, puesto a que saben que al minimizar el EQUITY (La cantidad de inversión mediante efectivo o ganancias retenidas). Los retornos crecen exponencialmente.

3.– Recursos de los clientes. Cualquiera que sea la táctica, la idea es clara: obtener la mayor cantidad de recursos de los clientes antes de iniciar obra.

4.– Recursos de los Profesionales del proyecto. Alinear todos los actores del proyecto. En cada proyecto hay múltiples Profesionales clave y muchas veces sus incentivos no están alineados. Los estructuradores más agresivos buscan formas creativas de alinear los intereses de todos los participantes. Desde lograr intercambios por áreas construidas hasta modificar esquemas tradicionales de pago, la alineación del proyecto se debe pagar sola.

5.– Lograr un cierre contundente. En algunas ocasiones dolorosas, el cierre del proyecto es muy costoso. Esto porque se conjuntan las peores condiciones: quedan las unidades menos deseadas por la gente, con poco o nulo presupuesto de mercadeo y con los precios más altos del proyecto. Si se aspiran resultados extraordinarios, no se puede dejar enterrada la utilidad en unidades en el proyecto, debe haber un verdadero cierre. Para ello, hemos recomendado prácticas como arrancar con una lista B para reservar los precios más bajos para el cierre, cortando de tajo la famosa “cola de precios”. Sea cual sea la estrategia, nuestros proyectos no pueden llegar cansados a su terminación.

6.– Estar preparado para aprovechar las oportunidades.

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2 Comments

  • Daniele
    9 meses ago

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  • Hellen
    8 meses ago

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